לצורך חישוב שבח בעסקת קומבינציה של מכר יחסי של מקרקעין עם בית בנוי עליו, זכאי הבעלים לנכות את שווי הרכישה והניכויים שהיו לו על המקרקעין, בחלק היחסי כמובן, ולהפחיתם משווי המכירה, תוך שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

לצורך הבנה של דרך החישוב נעשה שימוש בדוגמא.

נתוני העסקה:

  • החלק הנמכר לקבלן: 60%.
  • החלק הנותר בבעלות בעלים: 40%.
  • שווי עסקת הקומבינציה: 4,000,000 ₪.
  • שווי דירת המגורים ללא זכויות הבניה:  1,100,000 ₪.
  • שווי תקרת הפטור לשנת 2018 (סעיף 49ז')   2,042,500 ₪.

הוצאות וניכויים:(לפי שווי מלוא הקרקע)

  • שווי רכישת הקרקע: 400,000 ₪.
  • מס רכישה:            30,000 ₪.
  • הוצאות שיפוץ/בניית הבית:  50,000 ₪.
  • שכ"ט עו"ד בעסקת הקומבינציה: 60,000 ₪.
  • היטל השבחה:   1,500,000 ₪.

חישוב שווי עסקת המכר מתוך שווי עסקת הקומבינציה: (ע"פ יחס הקומבינציה)

  • 60%*1,100,000  (חלק המקרקעין הנמכר לקבלן מתוך שווי דירת המגורים)                 660,000 ₪.
  • 660,000*2   (49ז' מאפשר כפל שווי של דירת המגורים) = 1,320,000 ש"ח .
  • 60% * 2,042,500 (החלק היחסי מתוך תקרת הפטור 49ז') = 1,225,500 ₪.

שווי עסקת הקומבינציה: 4,000,000 ₪.

החלק הפטור לפי סעיף 49 ז':(כפל דירת המגורים או תקרת הפטור הנמוך מבניהם) 1,225,000 ₪.

שווי עסקת הקומבינציה החייבת במס: (הפחתת החלק היחסי הפטור)                     2,774,500 ₪.

שיעור החייב במס מתוך כלל העסקה : (2,774,500/4,000,000)  69.36%

חישוב שווי הרכישה:

שווי רכישת הקרקע כפול יחס הקומבינציה (60%) כפול שיעור מס חייב (69.36%)

(60%*69.36%*400,000) =   166,464 ₪.

חישוב ניכויים :

הניכויים מחושבים בצורה שונה (או לא מחושבים כלל)

בהתאם לאופי הניכוי כדלהלן:

מס הרכישה:

מחושב באופן דומה לחישוב שווי רכישה.

60%*69.36%*30,000 (מס רכישה) =  12,485 ₪.

הוצאות השבחת הנכס (שיפוץ/בניית הבית):

בהתאם להוראת ביצוע 8/2004 הוצאות אלו של שיפוץ ובניית הבית ניתן

ליחס רק לחלק הבנוי.

אולם מאחר והחלק הבנוי פטור, הרי שלא ניתן לנכות הוצאות אלו כלל מהחלק החייב.

שכ"ט עו"ד בעסקת הקומבינציה:

שכ"ט עו"ד בגין עסקת הקומבינציה , ניתן לנכות במלואו מסכום העסקה החייבת במס. אין צורך להכפיל ולהפחית ב 60% לפי יחס הקומבינציה, יש כן צורך להכפיל ולהפחית את החלק הפטור ממס במכירה.

69.36%*60,000    =   41,616 ₪.

הערה :

יש לשים לב כי במקרה של הוצאה של שכ"ט עו"ד בגין רכישת הקרקע, יש כן להכפיל ב:60% לפי יחס הקומבינציה ואז להכפיל בחלק הפטור ממס במכירה כפי שחישבנו את שווי הרכישה.

היטל השבחה:

מאחר והיטל ההשבחה חל רק על זכויות הבניה הנוספות ובחלקן זכויות הבניה אף אמורות להיות פטורות לפי סעיף 49ז', הרי שיש לבצע חלוקה בין שווי המכירה של החלק הבנוי לבין שווי המכירה של זכויות הבניה הנוספות.

 שווי עסקת הקומבינציה כולה: 4,000,000 ₪.

שווי הבית הבנוי לפי יחס הקומבינציה: (1,100,000*60%) =  660,000 ₪

שווי זכויות הבניה לאחר הפחתת החלק הבנוי:                                                     3,340,000 ₪.

כעת אנו נדרשים לחשב את השיעור היחסי של שווי החלק החייב במס כפי שמצאנו  קודם (2,774,500 ₪ ) מתוך שווי זכויות הבניה (3,340,000 ₪) (2,774,500/3,340,000)      83.06%

ולסיום, יש לנכות מתוך היטל ההשבחה את החלק היחסי שאינו נמכר בעסקה (לפי יחס קומבינציה) וכן יש לנכות את החלק היחסי הפטור.

 60%*83.06%*1,500,000 =  747,540     ₪.

על כן חישוב שבח המקרקעין בעסקה שבפנינו הינו:

שווי עסקת הקומבינציה:  2,774,500 ₪.

ניכויים:

  • שווי רכישה: 166,464 ₪.
  • מס רכישה:  12,485 ₪.
  • שכ"ט עו"ד בעסקת הקומבינציה: 41,616 ₪.
  • היטל השבחה: 747,540 ₪.

סה"כ שבח:  1,806,395 ₪.

עו"ד אתגר קדם קאופמן | עו"ד אבי בקר