ניכוי פחת במכירת נכס מקרקעין גורמת בהכרח להגדלת השבח ולמיסוי גבוה יותר במכירה.

בפני משכיר המבקש להשכיר דירת מגורים קיימים 3 מסלולי מיסוי כדלהלן:

  • מסלול מס מלא.
  • מסלול מס מופחת (10%).
  • מסלול פטור.

בדיוור זה נתמקד בניכוי פחת במכירת נכס מקרקעין כאשר שכר הדירה מהנכס מוסה במסלול מס מלא. הכלל הוא כי ככל ונוכה פחת בשוטף בדו"חות מס הכנסה, חובה לנכות הפחת משווי הרכישה בעת מכירת נכס המקרקעין.

ביום 11.4.2010 ניתן פס"ד במסגרת ו"ע 1005/09 לילי שמשון נ' מנהל מס שבח באר שבע . לפי עובדות פסק הדין, הנישומה ירשה מבעלה המנוח חנות מכולת. במהלך שנות פעילות המכולת לא נוכה פחת בגין החנות בדו"חות מס הכנסה שהוגשו לרשות המיסים. נקבע כי ככל ולא נדרש פחת בשוטף במהלך חיי פעילות הנכס, אזי לא ינוכה הפחת משווי הרכישה בעת מכירת הנכס.

בפסק הדין נכתב:

"לא סביר ולא הגיוני הוא להורות על הפחתת המס משווי הרכישה כדי להגדיל את הרווח בין שווי הרכישה כשווי המכירה, לצורך הטלת מס השבח על פי החוק, במקום שלא נוצלה הזכות להפחתת הפחת מן הרווחים, לצורך תשלום מס הכנסה על פי הפקודה. במלים אחרות. לא יהיה זה נכון וצודק להשוות בעניין זה, בין מי שזכה להפחתת הפחת מן הרווחים לצורך מס עפ"י הפקודה, לבין מי שלא דרש ולא זכה להפחתה כזו, כפי שהיה הדבר לגבי העוררת הדבר עומד גם בניגוד לתכלית החוק שהיא: מיסוי על הרווח הכלכלי שהיה לנישום, בעניננו – לעוררת".

פסק הדין הנ"ל עסק בנכס מסחרי, קרי- חנות. מה הדין בנוגע לדירת מגורים?

ביום 23.5.2018 נתקבל פסק דין במסגרת ו"ע 57111-05-16 BV נ' מנהל מס שבח חדרה. לפי עובדות פסק הדין, העוררת, שהינה חברה זרה הרשומה בהולנד, היתה הבעלים של דירת מגורים בישוב קיסריה אשר הושכרה למגורים החל מהמועד בו החברה קיבלה את החזקה בדירה. החברה העוררת לא הגישה דיווח על הכנסותיה מהשכרת הדירה ולא ניכתה את הפחת כהוצאה מהכנסתה החייבת. בפסק הדין הדגישו את הכלל שנקבע כבר בפסיקה לפיו אין לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר והוסיפו כי:

"דברים אלו נכונים גם מקום שבו המוכר לא דיווח כלל על הכנסותיו, אף אם היה חייב לדווח עליהן. כל עוד לא ניכה המוכר את הפחת מהכנסותיו, יהיה בניכוי הפחת ממחיר הרכישה משום הטלת מס על רווח/ שבח שכלל לא נצבר לחייב". כמו כן נכתב:

"הואיל והמשיב אינו טוען כי העוררת הגישה דו"חות על הכנסותיה, ברור שהעוררת לא ניכתה את הפחת מהכנסתה החייבת ולפיכך אין מקום לנכות מיתרת שווי הרכישה את הפחת שהייתה יכולה לנכות, אילו הגישה דו"חות על הכנסותיה".

 

עו"ד אתגר קדם קאופמן | עו"ד אבי בקר