לאחרונה, ביום 3.7.2018 התקבל פסק דין במסגרת ו"ע 20861-09-16   אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
שבו נידונה הסוגייה בענין אי הכללת הוצאות פיתוח
בשווי המכירה  של זכות  במקרקעין לצורך חישוב   מס רכישה.
פסק הדין חזר על ההלכות שנקבעו בבית המשפט העליון בפרשות מלמוד.
(ע"א 610/87 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מלמוד), הכט
(ע"א 225/84 מנהל מס שבח מקרקעין נ' הכט),  גרינבלט
(ע"א 293/89 מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים נ' גרינבלט)
ושרביט  (ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט
ייזום  פרויקטים ובניו (1991) בע"מ)
בהן נקבעה הלכה ברורה בסוגית אי הכללת הוצאות הפיתוח בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בפועל, בשווי המכירה של זכות
במקרקעין לצורך חישוב מס רכישה. נקבע כי השאלה היחידה היא האם עבודות הפיתוח  בוצעו בפועל והאם המקרקעין הושבחו,
ואין כל רלבנטיות לשאלה האם  שולמו הוצאות הפיתוח או אם לאו.
בפסק הדין   נמתחה ביקורת על המשיב,  מנהל מסמ"ק חדרה, שכן לא רק  שבהחלטה נשוא הערר הוא התעלם  מפסיקות קודמות
של בית המשפט  העליון, אלא שהמשיב גם התעלם  מהוראת הביצוע שלו עצמו.
הוראת ביצוע מס שבח מס' 28/97 שכותרתה  "שווי לצורך מס  רכישה – הוצאות  פתוח" (להלן:"הוראת הביצוע")
קובעת  כי  אין לכלול את הוצאות הפיתוח  בשווי לצורך מס רכישה כאשר  הקרקע  הנמכרת אינה מפותחת, גם אם  המוכר מקבל על
עצמו לפתח את הקרקע  תמורת סכום מסוים,בנוסף לתמורה שהוא מקבל עבור הקרקע הבלתי  מפותחת. לפי הוראת
הביצוע במקרים שבהם הקרקע נמכרה כשהיא  לא מפותחת, בין אם הרוכש מחליט לאחר מכן לפתחה ובין אם  הרוכש רכש אותה בליווית
התחייבות לפיתוחה בעתיד על ידי המוכר  או מי מטעמו, בכפוף לתשלום הוצאות הפיתוח על ידי הרוכש – לא נכללות
הוצאות הפיתוח בשווי המכירה. בהוראת הביצוע נקבע כי המקרה בו יש לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי לצורך תשלום מס הרכישה הוא
כאשר קיים בפועל פיתוח במקרקעין במועד המכירה.